Jak správně nastavit cenu nemovitosti

Nastavená nabídková cena Vaší nemovitosti rozhoduje o tom, jak dlouho budete nemovitost prodávat. A nejen to …

Správné nastavení prodejní ceny nemovitosti je svým způsobem “alchymie”. Je to nejdůležitější know-how každého realitního profesionála, které si buduje celou svou kariéru. Přesto existuje pár jednoduchých rad, aby to zvládnul i laik, který nemá s realitním obchodem mnoho zkušeností. Sám se jimi řídím a mohu z vlastní zkušenosti potvrdit, že pomáhají určit aktuální prodejní cenu nemovitosti velmi přesně.

Na začátku je důležité si uvědomit, že reálnou prodejní cenu neurčují žádné tabulky nebo odhady. Je to v podstatě velmi jednoduchý ekonomický princip shody poptávky a nabídky. Zkrátka když se najde shoda v ceně, za kterou je prodávající ochoten prodat a kupující koupit. O prodejní ceně tedy vždy rozhoduje trh a to v daném místě a čase. A tomu je se potřeba vždy přizpůsobit.

Rizika špatně nastavené ceny

Rizika jsou v podstatě pouze dvě. Můžete nastavit počáteční cenu příliš nízko nebo naopak příliš vysoko. Oba případy nesou pro prodávající fatální následky.

NÍZKÁ CENA

Zde je velmi jasné, co je na této variantě špatně. Zkrátka příjdete o peníze a v mnohých případech jsou to částky nemalé. Proto je vždy namístě poradit se s odborníkem a této variantě se vyhnout. 

VYSOKÁ CENA

Přesným opakem (a poměrně častým) je nastavení nabídkové ceny příliš vysoko. S tímto se na realitním trhu setkávám poměrně velmi často a to i u svých kolegů z realitní branže. Největším rizikem vysoko nastavené prodejní ceny je, že se Vaše nemovitost stane tzv. “ležákem” - dlouho prodávanou nemovitostí, kterou znají všichni potencionální kupci, ale kteří o ni z důvodu vysoké ceny nejeví zájem. Nejběžnějším argumentem prodávajících je, že slevnit se dá vždy, ale i toto sebou nese velké rizika pro úspěšný prodej. Častá změna prodejní ceny směrem dolů napovídá zájemcům, že o nemovitost není zájem nebo ještě hůře, že je s nemovitostí něco v nepořádku. Ztrácí v nemovitost důvěru i pokud se prodejní cena již shoduje s možnou tržní cenou nemovitosti.

Bohužel se často stává, že se nakonec nemovitosti prodá i pod možnou tržní cenou.

S nabídkovou prodejní cenou je tudíž nutno pracovat velmi obezřetně a mít připravenou i strategii pro práci s prodejní cenou.

3 kroky k správně nastavené ceně

KROK 1 - OBJEKTIVNÍ HODNOCENÍ NEMOVITOSTI

Každá nemovitost má své silné a slabé stránky. A vědět o nich je pro určení správné ceny velmi důležitý krok. Musíte se ale od své nemovitosti odpoutat a posuzovat ji zcela objektivně a ideálně z pohledu potencionálních kupců.

Cenu velmi budou ovlivňovat zejména tyto stránky:

• lokalita
• dopravní dostupnost
• občanská vybavenost v blízkosti bydlení
• stav nemovitosti (rekonstrukce, nadstandartní prvky, atd.)
• technické a právní vady nemovitosti

Je toho samozřejmě mnohem více a čím více faktorů u své nemovitosti vezmete v potaz, tím lépe určítě prodejní cenu své nemovitosti.

KROK 2 - POROVNÁNÍ S OBDOBNÝMI NABÍDKAMI

Tento krok používá většina kupujících a bohužel také ve většině případů u tohoto kroku končí. Porovnávat ceny nemovitostí je velmi dobré, ale je třeba si uvědomit, že většina cen v inzerátech je nadhodnocena a to dokonce o 15 - 20 % oproti reálným a zrealizovaným cenám.

Nicméně existuje celkem jednoduchý postup jak určit prodejní cenu porovnávací metodou. Vyberte si 5 podobných nemovitostí ve Vaší lokalitě a srovnějte všechny důležité parametry, zejména:

• dispozici nemovitosti
• užitnou plochu
• vybavenost (koupelna, kuchyně, podlahy, vestavěný nábytek, atd.)
• stav nemovitosti (původní stav, rekonstrukce)
• další výhody/nevýhody (garáž, parkovací stání, sklep, lodžie, balkon, zahrada, atd.)

Zohledněte všechny tyto skutečnosti a Vaše cena se bude pravděpodobně pohybovat v rozmezí mezi nejlevnější a nejdražší nemovitostí. 

KROK 3 - CENOVÉ MAPY

Nejlepší metodou na určení prodejní ceny je použití cenových map. Jsou to aplikace na internetu, které vychází ze statistických dat prodaných nemovitostí. Tyto data získávají přímo z katastrů nemovitostí a to z realizovaných cen (katastr má k dispozici kupní smlouvy).

Ačkoliv existuje několik cenových map zdarma, doporučuji přesto použít placené servery (např. www.cenovamapa.org). Sám je používám, protože obsahují poměrně obsáhlá data o zobchodovaných nemovitostech. Bohužel ani cenové mapy nedokáží přesně stanovit prodejní cenu, protože nejsou schopné zohlednit důležité vlastnosti nemovitosti (technický stav, vybavenost, atd.).

Ačkoliv žádná ze tří výše uvedených metod Vám nepomůže přesně určit prodejní cenu nemovitosti, kombinace všech tří Vás může k určení prodejní ceny přiblížit. Osobně kombinuji všechny výše uvedené metody s poslední a to je zkušenost a praxe v realitách. Proto mám pro Vás bonusovou radu.

RADA NA ZÁVĚR

Přizvěte si ke spolupráci skutečného odborníka - zkušeného realitního makléře. Ten Vám vypracuje analýzu tržní ceny nemovitosti a doporučí prodejní cenu. Tu si porovnávejte s Vaší přestavou a nebojte se ptát, z čeho jeho doporučení vychází.

Určení prodejní ceny je velmi sofistikovaná činnost a každý realitní profesionál Vám ji rád poskytne.

Pokud si netroufáte sami určit prodejní cenu Vaší nemovitosti, ozvěte se mi.

Rád Vám poradím.