Kauce u nájmu

Kauce u nájmu: Za jakých podmínek?

Současná právní úprava nahrává nájemcům, kterým již není možné pod sankcí smluvní pokuty zabránit v kouření uvnitř bytu ani v přítomnosti domácích mazlíčků demolujících podlahy, okna a dveře. Zákon pronajímateli k zajištění úhrady dluhů nájemce a náhrady způsobené škody nabízí pouze zajišťovací instrument tzv. jistoty (dříve též kauce). Jaké jsou podmínky přijetí jistoty, v jaké výši smí být stanovena a kolik bude jistota pronajímatele stát?

Kauce a jistota
Dříve používaný termín kauce nahradil občanský zákoník pojmem jistota. Změnilo se však nejen pojmenování zajišťovacího institutu, ale také způsob výpočtu. Před účinností nového občanského zákoníku mohl pronajímatel k zajištění nájemného požadovat trojnásobek „měsíční platby“, kterou tvořil součet částky nájemného a plateb za služby. Ponovu je možné jistotu odvozovat pouze z výše nájemného, a to i přesto, že ji lze na nedoplatky za služby nájemci započíst.

Maximálně tři nájmy
Nový občanský zákoník od roku 2014 umožnil pronajímateli požadovat jistotu ve výši šestinásobku měsíčního nájemného. Novela, která vstoupila v účinnost před dvěma lety, pak přípustnou výši jistoty snížila na trojnásobek měsíčního nájemného. Důvodem mělo být odlehčení nájemcům s nižšími příjmy a zpřístupnění nájemního bydlení širšímu okruhu osob.

Uplatnění více než dvojnásobku měsíčního nájemného ale bylo i před účinností novely spíše výjimkou. Maximální výše poskytnuté jistoty byla trhem určována zpravidla mezi jedním a dvěma měsíčními nájmy.

S ohledem na to, že současná právní úprava neumožňuje pronajímateli uložit za porušení povinností nájemce smluvní pokutu a do výpočtu výše jistoty není ani možné zahrnout částku plateb za služby, je pronajímatel v zajištění svých práv značně omezen. Vyšší kauce tak může dosáhnout jen navýšením nájemného.

Jistotu je nutno sjednat
Poskytnutí jistoty není s nájmem bytu spojeno automaticky, ale pronajímatel ji musí zakotvit v nájemní smlouvě. Je možné uzavřít i speciální dohodu o poskytnutí jistoty, a to i kdykoliv během trvání nájemního vztahu. Protože se výše nájemného se může v čase měnit, je nepraktické sjednávat jistotu jako fixní částku. Je vhodnější navázat ji na aktuální výši nájemného.

Institut jistoty slouží pronajímateli k zajištění pohledávek vůči nájemci, a to veškerých pohledávek vyplývajících z nájemní smlouvy. Zákon neobsahuje taxativní výčet těchto pohledávek, proto se bude jednat typicky o dlužné nájemné, nedoplatky z poskytnutých služeb anebo náhradu škody. Složit finanční prostředky jako jistotu je možné v hotovosti i bezhotovostně.

Úroky jako z úvěru
Pronajímatel je povinen při vypořádání jistoty zaplatit nájemci úroky alespoň ve výši zákonné sazby. Zákon ale pro tyto účely žádnou konkrétní sazbu nestanoví. Sazba úroků z prodlení stanovená nařízením vlády pro tyto účely použita být nemůže vzhledem k odlišné funkci úroků a úroků z prodlení. Úroky z prodlení jsou sankčního charakteru, zatímco úroky jako cena peněz mají věřiteli sloužit jako kompenzace za dobu, kdy nemohl s penězi disponovat.

Vycházet je tedy nutno z obecného ustanovení o úrocích v občanském zákoníku, které říká, že není-li výše úroků ujednána, platí se takové úroky, které stanoví právní předpis. Pokud ani právní předpis jejich výši nestanoví, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry od bank v místě bydliště dlužníka v době uzavření smlouvy. V nájemní smlouvě je žádoucí vždy výši úroků sjednat.

Mezi odbornou veřejností stále probíhají diskuse o tom, jak vysoké mají být úroky z jistoty. Existují i stanoviska, podle nichž by vždy měly být vypočteny jako obvyklé úroky z úvěrů u bank v místě bydliště dlužníka. To by však kladlo nepřiměřené nároky na pronajímatele. Účelem jistoty není úvěrovat pronajímatele, ale poskytnout mu zajištění jeho potenciálních pohledávek vůči nájemci.

Za přiměřené je možno považovat ujednání takové výše úroků, které by odpovídaly úrokové sazbě na běžných nebo spořících účtech. Zákon nelze obejít tím způsobem, že bude výše úroku přímo stanovena jako nulová. S úrokovými sazbami na běžných účtech, které se k nule blíží, by mohl pronajímatel postupovat tak, že s nájemcem sjedná výši úroku dle úrokové sazby na spořicím účtu, kam jistotu po dobu nájemního vztahu umístí. Nájemci by tak vydal pouze to, co sám uložením finančních prostředků získal.

Započtení nebo navrácení jistoty? K datu skončení nájmu!
Pronajímatel musí vypořádat finanční toky a jistotu vrátit, a to k datu ukončení nájmu. Přitom je oprávněn započíst si částku, kterou mu nájemce dluží.

Často se objevuje otázka, zda je možné vyčkat až do obdržení vyúčtování za služby a teprve následně nájemci jistotu uvolnit v závislosti na tom, kolik činila skutečná spotřeba. Bylo by to možné pouze v případě, že si to strany výslovně smluvily. Jinak jistota zaniká s ukončením nájmu.

Zákon předjímá, že k vypořádání pohledávek pronajímatele bude docházet právě až k datu ukončení nájemní smlouvy. Ve smlouvě však lze dohodnout, že jistota může být použita na úhradu dluhů kdykoliv v průběhu nájmu, a nájemci uložit, aby takto použitou jistotu doplnil do původní výše.

Pokud je škoda vyšší
Náhrada škody a její výše je častým předmětem nájemních sporů. Proto je vhodné řádně popsat stav bytu nebo domu v nájemní smlouvě a předávací protokol doplnit i fotodokumentací.

Pokud by škoda anebo nedoplatek nájemného nebo plateb za služby výši jistoty při vypořádání převyšovaly, nezbývá pronajímateli nic jiného než uplatnit tuto pohledávku standardní cestou. Nejprve ji nájemci vyúčtuje, a když se nájemce k úhradě nemá, je možné pohledávku zažalovat a následně vymáhat v souladu se získaným exekučním titulem.

zdroj: hypoindex.cz