Co dělat, když nájemník neplatí

CO DĚLAT, KDYŽ NÁJEMNÍK NEPLATÍ
 
Ačkoliv jste si nájemníka před uzavřením nájemní smlouvy pečlivě prověřili, přesto se může přihodit, že přestane platit nájemné za byt. Nový občanský zákoník nájemníka chrání jako slabší smluvní stranu a omezuje možnost sankcí vůči němu ze strany pronajímatele. Jak můžete postupovat, abyste nájemce motivovali k úhradě nájemného a zároveň jste se stále pohybovali v mezích zákona? Co dělat, když nájemník neplatí nájem?

Uznání dluhu se bude hodit v soudním sporu
Jakmile pronajímatel zjistí, že se nájemce dostal do prodlení se splátkou nájemného a souvisejících plateb za služby, měl by ho neprodleně kontaktovat a žádat o vysvětlení, ideálně písemnou upomínkou. Pozici pronajímatele v případném soudním sporu může utvrdit uznání. Vypadá-li to tedy, že nájemce nezaplatí v nejbližší době, je možné domluvit se na kompromisu: umožnit nájemci splátky a výměnou vyžádat uznání dluhu. Nájemce musí uznat dluh v písemné formě a uvést v něm přesnou částku a právní důvod vzniku dluhu.
Rozhodně se vyplatí nechat podpis nájemce na uznání dluhu úředně ověřit. Mimo výhodnější pozice u soudu dochází s uznáním dluhu také k prodloužení promlčecí lhůty. Namísto původní tříleté bude mít pronajímatel na soudní žalobu deset let od podpisu dohody o splátkách a uznání dluhu.

Úroky z prodlení ano, smluvní pokutu ne
Právo na úroky z prodlení má pronajímatel i v případě, kdy si je výslovně nesjednal v nájemní smlouvě. Nájemce je povinen při prodlení s úhradou nájemného a poplatků za služby zaplatit tzv. zákonný úrok z prodlení vyplývající z nařízení vlády č. 351/2013 Sb. ve výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, ve kterém došlo k prodlení se splátkou nájemného, navýšené o osm procentních bodů.
Pokud se nájemce dostane do prodlení s úhradou nájemného 25. června 2019, použije se repo sazba platná k 1. lednu 2019, tedy ve výši 1,75 % ročně. Nájemce bude povinen uhradit úrok z prodlení ve výši 9,75 % ročně.
Pokud se nájemce dostane do prodlení s úhradou nájemného 30. prosince 2019, použije se repo sazba platná k 1. červenci 2019, tedy ve výši 2 % ročně. Nájemce bude povinen uhradit úrok z prodlení ve výši 10 % ročně.
Od účinnosti nového občanského zákoníku není možné sjednat jako sankci za neplnění povinností nájemce smluvní pokutu. Pokud by nájemní smlouva ustanovení o smluvní pokutě obsahovala, nepřihlíželo by se k němu.
V letošním roce se Nejvyšší soud (v rozsudku 26 Cdo 2059/2018) vyjádřil k tomu, zda je možné v nájemní smlouvě sjednat úroky z prodlení v jiné výši, než jsou úroky zákonné podle nařízení vlády. V projednávaném případě si smluvní strany sjednaly úrok z prodlení ve výši 0,25 % denně. Nejvyšší soud konstatoval, že při prodlení s placením nájemného se sice uplatní obecná úprava prodlení, ale s přihlédnutím k úpravě nájmu bytu, od níž se v neprospěch nájemce nelze odchýlit. Protože „smluvní úroky z prodlení a smluvní pokuta jsou instituty velmi blízké, funkčně téměř totožné, nelze si sjednat pro případ prodlení s placením nájemného, ale ani smluvní rok z prodlení“. Tím by byl dle Nejvyššího soudu pouze obcházen výslovný zákaz smluvní pokuty.

Možnost využít k uspokojení dlužného nájemného kauci
Podle občanského zákoníku mají být vypořádány pohledávky pronajímatele k datu ukončení nájemní smlouvy. V tomtéž okamžiku je také oprávněn na úhradu nedoplatků použít složenou kauci. V nájemní smlouvě si ale strany mohou sjednat, že kauci lze využít na úhradu nedoplatků i v průběhu nájemního vztahu. Nájemci lze také uložit, aby takto využitou kauci doplnil do její původní výše. Nicméně v případě, že je nájemce v prodlení s úhradou nájemného proto, že finanční prostředky zkrátka nemá, lze těžko očekávat, že doplní kauci.

Okamžitá nebo tříměsíční výpověď
Zákon rozlišuje, v jakém případě nájemce porušuje svou povinnost „hrubě“ a kdy „zvlášť závažným způsobem“. Při porušování povinností nájemce v této intenzitě lze přistoupit k výpovědi z nájmu bytu. Rozdíl je v povinnosti pronajímatele vyzvat nájemce k nápravě a délce výpovědní doby.
Nezaplatí-li nájemce nájemné a poplatky za služby po dobu tří měsíců, považuje se to za porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem. V takové případě pronajímatel vyzve nájemce písemně k úhradě a stanoví k tomu přiměřenou dobu. Pokud k úhradě přesto nedojde, může mu dát výpověď bez výpovědní doby. Okamžikem doručení písemné výpovědi pak nájem bytu končí a nejpozději do jednoho měsíce musí nájemce byt odevzdat. Ve výpovědi je nutné výslovně uvést, v čem pronajímatel spatřuje zvlášť závažné porušení povinnosti.
Hrubé porušení pak bude zřejmě méně závažné. Lze za ně tedy považovat neplacení nájemného a plateb za služby za dva měsíce. Pak by bylo možné dát nájemci výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, která začíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Před přistoupením k výpovědi není nutné nájemce znovu výslovně vyzývat k úhradě a stanovovat mu lhůtu k nápravě.
Každá výpověď musí mít písemnou formu a pronajímatel musí nájemce výslovně poučit o možnosti vznést námitky nebo navrhnout přezkoumání soudem. Pokud by výpověď toto poučení neobsahovala, byla by neplatná.
 
Zdroj: Hypoindex.cz